אלטרנטיבה אמיתית בשוק המגורים

החוק לעידוד השקעות הון (להלן: החוק) מעניק הטבות מס על הכנסות מהשכרה וממכירת דירות מגורים בבניין שאושר כנכס מאושר.

"בניין לשכירות מוסדית" בניין (לרבות מספר בניינים שנבנו באותו אתר וביחד) אשר בתוך התקופה שמיום תחילת חוק התוכנית הכלכלית  – התשפ"ב-2021 עד ליום 31/12/2031  הוגשה, לפני תום הבניה בקשה לאישור תכנית, בצירוף היתר בניה ומתקיימים לגביו כל אלה:

• יש בו 10 דירות לפחות, אם הוא נמצא באזור שאינו אזור פריפריאלי, או 6 דירות לפחות, אם הוא נמצא באזור פריפריאלי (כאמור בחוק  והכוונה בעיקרון לישוב מיעוטים או לישובים באשכול חברתי 1-4 לפי פרסומי הלשכה לסטטיסטיקה ).
• המנהלה שוכנעה הדירות לשכירות מוסדית יושכרו בהשכרה לטווח ארוך, לתקופה של 15 שנים לפחות בממוצע מתוך 18 השנים שלאחר תום הבנייה

"דירות לשכירות מוסדית"

• באזור פריפריאלי הגבוה מבין אלה: 6 דירות; או שיעור של 30% לפחות מהדירות/ משטח הריצפה בבניין או מהדירות בחלק הבניין שאושר כבניין לשכירות מוסדית.
• באזור שאינו אזור פריפריאלי הגבוה מבין אלה : 10 דירות; או שיעור של 66% לפחות מהדירות/  50% משטח הריצפה בבניין או מהדירות בחלק הבניין שאושר כבניין לשכירות מוסדית.

התקיימו שני אלה :

• הדירות הושכרו לשכירות מוסדית בהשכרה לטווח ארוך[1] לתקופה של חמש שנים לפחות בממוצע מתוך שש השנים שלאחר המועד הראשון להשכרה;
• סך הכל הושכרו הדירות לשכירות מוסדית בהשכרה לטווח ארוך לתקופה של 15 שנים מתוך 18 השנים שלאחר תקופת הבניה או מכר את הדירות למשכיר ממשיך לפני תום התקופה האמורה.

    "בנין להשכרה" בנין שאושר כנכס מאושר ושהוגשה לגביו בקשה לאישור תכנית עד- 31/12/23 או תקופה מעורכת ככל שתתקבל החלטה בנושא לפני תום תקופת ההטבות.

    שלפחות מחצית משטחו מיועדת להשכרה למגורים במשך 10 שנים לפחות מתוך שתים עשרה שנים

    ולא נמכרו לפני שחלפו עשר שנות השכרה כאמור.

    למרות האמור לעיל בניין כאמור שהושכר לראשונה לפני שנת המס 2006 או בניין חדש להשכרה[2],    

    תקופת ההשכרה הנדרשת  הינה 5 שנים לפחות מתוך 7 שנים שלאחר תום תקופת הבניה ולא נמכרו  

    הבתים לפני תום חמש שנות השכרה. ( מלבד מכירה של 50 דירות מוסדיות  לרוכש אחד שהתחייב  

    להיכנס לנעלי המוכר בכל הנוגע להשכרה ומכירת הנכסים כאמור בסעיף).

    הטבות במס לבעל בנין להשכרה ולבעל בניין לשכירות מוסדית:

ריכוז הטבות המס *:

* הערות כלליות:

• אין הגבלה על תקופת ההטבות
• "תקופת השכירות הראשונה" – השכרה לטווח ארוך לתקופה של חמש שנים לפחות בממוצע מתוך שש שנים ממועד הראשון להשכרה (תום הבניה)
• "תקופת השכירות השנייה" – השכרה לטווח ארוך לתקופה של חמש שנים לפחות בממוצע מתוך שש שנים מתום תקופת השכירות הראשונה כאמור לעיל.
• "תקופת השכירות השלישית/ רביעית" כאמור לגבי תקופת השכירות השנייה בהתאמה

חילוף בנין להשכרה ובנין חדש להשכרה

• מכירת בנין להשכרה או בנין חדש להשכרה פטור ממס שבח (להלן: הבניין הנמכר)

מלבד שהתקיימו כל אלה:

• זכויותיו של המוכר נמכרו במלואן
• המוכר רכש בתוך 12 חודש לפני המכירה או אחריה בנין או קרקע לאותן מטרות.
• קיימת תוכנית בניה לפיה יבנה עליה בנין להשכרה כמפורט בחוק
• הוצאות הבניה לא פחתו מ 70% מהבניין שנמכר או שהשווי של הבניין שנרכש לא פחת מהשווי של הבניין שנמכר.
• הדירות ששווין עד גובה השווי של הדירות שנמכרו הושכרו לאחר רכישתו של הבניין החלופי.
• מכירת הבניין הנמכר, התבצעה לאחר שהסתיימה תקופת ההשכרה כתנאי להטבות.

לסיכום, החוק מעניק הטבות מס משמעותיות מהכנסות שמקורן בפעילות השכרה למגורים לטווח ארוך או בשלב מכירת הדירות.

נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה בנושא הנ"ל ולצרף אותכם לרשימת הדיוור שלנו בתחום הנ"ל במסגרת גיבוש קבוצת השקעה בתחום.

משרד רואי החשבון ועורך הדין שחר פרילינג:

משרד רואה חשבון ועורכי דין שחר פרילינג הינו משרד בוטיק ומוביל ובעל ניסיון רב בתחום המיסוי

משרדנו מתמחה בכל נושאי ההטבות על פי החוק לעידוד השקעות הון ובהשגת

ההטבות על פי החוק לעידוד השקעות הון ובהשגת האישורים הנדרשים על פי הוראות החוק.

אנחנו מלווים משקיעים ויזמים בתחום הנ"ל ורואה חשיבות רבה בקידום תחום הדיור להשכרה ארוכת טווח.

נשמח לקבוע פגישה בנושא במידת הצורך.

[1] השכרה לטווח ארוך – השכרת דירות שהסכם השכירות החל עליהן יהיה בכתב ויכלול לפחות את האמור בפסקאות (1) עד (4) להגדרה "השכרה לטווח ארוך בחוק היכנון והבניה (תוספת שישית) ומלבד שהתקבל אישור מדי שנה ע"י המנהל כאמור בתוספת

1. לתקופה שלא תפחת מ 5 שנים אים זכות למשכיר לתקופת שכירות נוספת שיחד עם התקופה הראשונה לא תפחת מ 10 שנים אלה אים תקופת העמדתה לשכירות בהתאם לחוק הנ"ל קצרה יותר.
2. דמי השכירות, כולם או חלקם, אינם ניתנים להיוון ומשולמים בתשלומים עיתים לתקופות קצובות של פחות משישה חודשים
3. דמי השכירות ומנגנון לעדכון דמי השכירות : לא יעלו, בתקופת השכירות הראשונה, בתום התקופה הראשונה לא יעלו מעבר למדד בתוספת שיקבע השר ולא יותר מפעם אחת בשנה, ככל שתקופת השכירות מעבר לחמש שנים הנ"ל בשינויים המתחייבים ואים מדובר בשכירות בשיעור מופחת יחולו שיעורי ההפחתה ממחיר השוק לאורך תקופת השכירות.
4. שוכר יהיה רשאי לסיים את תקופת השכירות בתום כל שנה ממועד תחילת השכירות 90 ימים לפני תום שנת השכירות האמורה לפחות, או פרק זמן קצר יותר אם נקבע בהסכם

[2]  "בניין חדש להשכרה" – בניין להשכרה שמתקיים בו: הוא אושר החל ביום הקובע 01/01/2009, או הושכרה לאחר היום הקובע או לפני היום הקובע אך לתקופה העולה על 5 שנים ובתום אותה תקופה הושכרה לפחות ממחצית הבניין לתקופה נוספת שלא פחתה מחמש שנים.

  יש לכם עוד שאלה? נשמח לתאם פגישה בנושא במידת הצורך בטלפון:  09-7437898 או 052-3892773